Fernwärme gilt bei vielen Wohnungssuchenden als modernes, komfortables und vor allem günstiges Heizsystem. Doch stimmt diese Einschätzung tatsächlich? Eine aktuelle Auswertung von Techem zeigt ein überraschend anderes Bild: Unter den untersuchten Heizsystemen verursachte Fernwärme 2025 die höchsten Wärmekosten. Am günstigsten schnitt hingegen die Wärmepumpe ab.
Wer eine Wohnung kauft oder mietet, achtet heute längst nicht mehr nur auf Kaufpreis oder Miete. Auch die laufenden Betriebskosten spielen eine immer größere Rolle – und damit zwangsläufig die Frage: Wie wird die Immobilie beheizt?
In meiner täglichen Praxis als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass Fernwärme bei Interessenten einen ausgesprochen guten Ruf genießt. Häufig wird sie beinahe automatisch mit niedrigen Heizkosten gleichgesetzt.
Eine aktuelle Untersuchung des Energiedienstleisters Techem zeigt allerdings, dass diese Annahme keineswegs generell zutrifft.
Wärmepumpe am günstigsten – Fernwärme am teuersten
Für den Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser 2026 wurden Daten von rund 94.000 Gebäuden mit etwa 1,1 Millionen Wohnungen in Deutschland ausgewertet.
Besonders interessant ist der Vergleich der durchschnittlichen Kosten für die reine Raumheizung im Jahr 2025:
| Heizsystem | Heizkosten pro m²/Jahr | Beispiel 80 m² | Beispiel 100 m² |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe | 8,80 € | 704 € | 880 € |
| Holzpellets | 9,36 € | 749 € | 936 € |
| Heizöl | 12,97 € | 1.038 € | 1.297 € |
| Erdgas | 13,92 € | 1.114 € | 1.392 € |
| Fernwärme | 16,02 € | 1.282 € | 1.602 € |
Quelle: Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser 2026; ausgewertete Mehrfamilienhäuser in Deutschland, Verbrauchsjahr 2025. Die Hochrechnung auf 80 bzw. 100 m² dient lediglich der Veranschaulichung.
Damit lagen die durchschnittlichen Kosten von Fernwärme in dieser Untersuchung rund 82 Prozent über jenen der Wärmepumpe.
Bei einer 100-m²-Wohnung ergibt sich rechnerisch bereits eine Differenz von rund 722 Euro pro Jahr – ausschließlich für die Raumheizung.
Bedeutet das: Fernwärme ist grundsätzlich teuer?
Nein. So einfach sollte man die Zahlen nicht interpretieren.
Fernwärmepreise unterscheiden sich je nach Versorger und Region erheblich. Auch Gebäudezustand, Dämmstandard, Heizverhalten und Abrechnungssystem haben wesentlichen Einfluss auf die tatsächlichen Kosten.
Umgekehrt weist Techem ausdrücklich darauf hin, dass Wärmepumpen im untersuchten Bestand häufig in Gebäuden mit guter Gebäudehülle eingesetzt werden. Ein Teil des Kostenvorteils ist daher nicht ausschließlich dem Heizsystem selbst zuzuschreiben.
Die Untersuchung widerlegt aber zumindest eine verbreitete Annahme:
Fernwärme bedeutet nicht automatisch niedrige Heizkosten.
Gerade beim Immobilienkauf genauer hinsehen
Aus meiner Sicht ist genau das für Immobilienkäufer besonders wichtig.
Die Angabe „Fernwärme“ im Immobilieninserat sagt zunächst lediglich etwas über die Art der Wärmeversorgung aus – nicht darüber, wie günstig eine Wohnung tatsächlich beheizt werden kann.
Deshalb empfehle ich Kaufinteressenten, nicht nur nach dem Energieträger zu fragen. Wesentlich aussagekräftiger sind die tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre.
Interessant sind insbesondere:
- der tatsächliche Jahresverbrauch,
- die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten,
- Grund- und Arbeitspreise,
- der energetische Zustand des Gebäudes,
- der Heizwärmebedarf (HWB),
- die Art der Wärmeverteilung sowie
- geplante Änderungen oder Sanierungen der Heizungsanlage.
Erst daraus ergibt sich ein realistisches Bild.
Wärmepumpen offenbar auch im Bestand interessanter als gedacht
Eine zweite Erkenntnis der Untersuchung ist ebenfalls bemerkenswert: Wärmepumpen sind offenbar keineswegs ausschließlich für Neubauten geeignet.
Nach der Techem-Auswertung könnten rund 40 Prozent der untersuchten Mehrfamilienhäuser bereits ohne Austausch der vorhandenen Heizkörper mit einem Niedertemperatursystem betrieben werden.
Mit einem Heizkörpertausch steigt dieser Anteil auf rund 80 Prozent. Werden spezielle Niedertemperatur-Heizkörper eingesetzt, sollen sogar rund 90 Prozent der Gebäude grundsätzlich geeignet sein.
Lediglich bei den verbleibenden rund zehn Prozent wären größere Maßnahmen wie Flächenheizungen oder zusätzliche Dämmung erforderlich.
Das zeigt, welches Potenzial Wärmepumpen künftig auch bei der Sanierung bestehender Mehrfamilienhäuser haben könnten.
Was bedeutet die Studie für Österreich?
Hier ist etwas Vorsicht angebracht: Die genannten Heizkosten stammen aus deutschen Mehrfamilienhäusern. Energiepreise, Fernwärmetarife, Steuern und Förderungen unterscheiden sich von Österreich und teilweise erheblich von Region zu Region.
Die Beträge können daher nicht unmittelbar auf eine Wohnung in Klagenfurt oder Kärnten übertragen werden.
Die grundsätzliche Erkenntnis halte ich dennoch auch für unseren Immobilienmarkt für sehr relevant:
Nicht das Etikett des Heizsystems entscheidet darüber, ob eine Wohnung günstig beheizt werden kann – entscheidend sind die tatsächlichen Kosten des konkreten Gebäudes.
Gerade bei Fernwärme lohnt deshalb ein Blick auf die reale Abrechnung.
Mein Fazit aus der Immobilienpraxis
Fernwärme hat zweifellos Vorteile: Sie benötigt im Gebäude vergleichsweise wenig Technik, es gibt keinen eigenen Brennstoffvorrat und Wartung sowie Betrieb sind für Bewohner komfortabel.
„Fernwärme vorhanden“ sollte bei der Immobiliensuche aber nicht automatisch mit „niedrige Heizkosten“ übersetzt werden.
Dass im aktuellen Techem-Vergleich ausgerechnet Fernwärme mit 16,02 Euro pro Quadratmeter die höchsten und Wärmepumpen mit 8,80 Euro die niedrigsten durchschnittlichen Wärmekosten aufweisen, ist jedenfalls ein guter Anlass, vermeintliche Gewissheiten zu hinterfragen.
Mein Tipp an Käufer und Mieter lautet deshalb ganz einfach:
Nicht nur fragen, womit geheizt wird – sondern nachsehen, was das Heizen tatsächlich kostet.
Quelle und weiterführende Information: Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser 2026; Berichterstattung n-tv vom 1. Oktober 2026.
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